Građevinsko zemljište: dobra investicija ili mrtvi kapital

0

Nepredvidljivost političkih, ekonomskih i društvenih kretanja te neizvjesnost koja obilježava različite vidove života odražava se i na stanje na tržištu nekretnina. Tržište je nekretnina osjetljivo i podložno promjenama pod utjecajem niza čimbenika. U usporedbi s politički stabilnijim i gospodarski naprednijim zemljama, sudionici tržišnoga natjecanja u kupoprodaji nekretnina u Hrvatskoj suočavaju se s problemima djelovanja na novonastalome tržištu koje obilježava nedostatna razvijenost i izostanak aktivnosti koje pogoduju kvalitetnijem procesu razmjene dobara.

Dok kupci u Hrvatskoj većinom kupuju nekretnine u svrhu stanovanja ili iznajmljivanja turistima, u Velikoj Britaniji se ulaganje u nekretnine nerijetko smatra dodatnim poslom koji građanima omogućuje ostvarivanje zarade kroz procese kupoprodaje. U razdoblju koje je prethodilo posljednjoj svjetskoj financijskoj krizi upravo su građani Velike Britanije kupili brojne nekretnine u Hrvatskoj budući da su cijene nekretnina na britanskome tržištu tada dosegle vrhunac. Svjetska financijska kriza šokirala je hrvatske građane, posebice one koji su vjerovali da će cijene njihovih kuća, zemljišta i stanova rasti i dalje, slijedeći dotadašnji razvoj događaja. Međutim, zakonitosti slobodnoga tržišta u kriznim razdobljima mogu uvjetovati prodaju nekretnine po nižoj cijeni od one koja bi se mogla postići u normalnim okolnostima pa čak i ispod cijene koštanja. Trgovanje nekretninama ne znači nužno ostvarenje zarade, već može donijeti i gubitak zbog promijenjenih tržišnih uvjeta ili nedovoljnoga znanja i iskustva onih koji tim procesom upravljaju.

Kada se radi o ulaganju u nekretnine, neophodno je upoznati se s pravnom regulativom koja utječe na isplativost pojedinih investicija. Tako, primjerice, treba uzeti u obzir porez na nekretnine koji bi trebao stupiti na snagu početkom sljedeće godine. Kao što se najavljuje, komunalna naknada pretvorit će se u porez na nekretnine na način da će vlasnicima nekretnine prosječne starosti i kvalitete porez biti jednak komunalnoj naknadi. U posljednjih nekoliko godina komunalna se naknada nije povećavala ili su povećanja bila neznatna. Međutim, ako se promjena naziva komunalne naknade u porez na nekretnine shvati kao uvertira u daljnje korake povećanja poreznoga opterećenja građana, to bi moglo ozbiljno utjecati na kućni budžet mnogih obitelji.

Investitori kao pravne osobe u sustavu PDV-a od 2015. obvezni su plaćati PDV na građevinska zemljišta za stanove u novogradnji koji se prodaju krajnjim korisnicima. Jednako tako, ukidanje olakšice za kupnju prve nekretnine može pridonijeti smanjenju interesa za kupnju, ali smatra se kako bi pozitivan utjecaj na tržište nekretnina trebalo imati smanjenje stope poreza na promet nekretninama koju plaća kupac prilikom kupnje polovne nekretnine s pet na četiri posto. Zemlje članice Europske unije, kao što je primjerice Slovenija, mogu poslužiti kao primjer i pokazatelj onoga što se može očekivati i u Hrvatskoj u bližoj skoroj budućnosti po pitanju poreznih reformi i pravne regulative vezano uz nekretnine. Prvi zakon o porezu na nekretnine slovenski je parlament donio 2013., a trebao se primjenjivati od početka 2014. godine. Ustavni sud poništio je takav zakon u dijelu koji se odnosio na utvrđivanje vrijednosti nekretnina. Taj je zakon predviđao da se na stanove i kuće u kojima vlasnici žive plaća godišnji porez od 0,15 posto njihove vrijednosti ako vrijednost tih nekretnina ne prelazi 500 tisuća eura, odnosno 0,40 posto ako se radi o nekretnina iznad navedene vrijednosti. Nadalje, zakon je predviđao plaćanje godišnjega poreza od 0,75 posto vrijednosti nekretnine ako nije u uporabi, od 0,45 do 0,75 posto vrijednosti nekretnine ako se radi o poslovnim i industrijskim objektima, 0,30 posto ako se radi o poljoprivrednim zgradama i 0,15 posto ako se radi o poljoprivrednim zemljištima.

Sukladno tome, postoji mogućnost da se i u Hrvatskoj povede rasprava o sličnome porezu te da se donese zakon prema kojemu bi vlasnici kuća ili građevinskih zemljišta na poželjnim lokacijama morali plaćati državi visoke porezne namete ako se te nekretnine procijene visokovrijednima.

Od 2005. tvrtka Libertas inženjering bavi se izvođenjem građevinskih radova i posredovanjem u prometu nekretninama te nudi vlasnicima atraktivnih građevinskih zemljišta ili kuća na području kojih se može sagraditi višestambena zgrada aranžman u kojem vlasnici daju zemljište kao svoj ulog, a tvrtka Libertas inženjering se obvezuje ishodovati građevinske dozvole, platiti komunalne doprinose i izgraditi višestambeni objekt u fazi ključ u ruke. Takvom vrstom dogovora vlasnici svoju neiskorištenu nekretninu stavljaju u funkciju i dobivaju puno veću vrijednost u stanovima nego što je vrijednost samoga zemljišta ili kuće sa zemljištem. Ako se tako izgrađeni stanovi stave u funkciju, onda njihovi vlasnici plaćaju manji porez na nekretnine, i dalje zadržavajući veću vrijednost u stanovima u usporedbi s vrijednošću zemljišta. U slučaju potrebe, vlasnici mogu prodati neki od stanova, dok se zemljište prvenstveno prodaje kao cjelina i kao samostalna nekretnina ima ukupnu manju vrijednost od zbirne vrijednosti izgrađenih stanova. Nadalje, vlasnik zemljišta izbjegava rizik da se čestim izmjenama i dopunama prostornih planova na njegovoj čestici dogode nepovoljne promjene koje bi znatno umanjile vrijednost zemljišta ili da se zemljište izbaci iz građevniskoga područja. Sličan aranžman nudimo i za zemljišta s pogledom na more na kojima se mogu izgraditi vile s bazenom. Vlasnik sudjeluje u investiciji sa zemljištem, a dobije izgrađenu vilu. Svi troškovi – od geodetskih snimki, izrade projekta, komulanih, vodnih i ostalih doprinosa do izvođenja građevniskih radova – isključivo su trošak investitora, dok vlasnik zemljišta u zamjenu za zemljište dobiva gotov proizvod.

Komentari

Komentari

Share.

About Author

Comments are closed.